A segmentação de público em anúncios é uma das estratégias mais eficientes de marketing para empresas alcançarem melhores resultados em vendas, pela oportunidade de atingir um público qualificado para suas campanhas e ter um retorno assertivo sobre o investimento.
Isso porque é possível segmentar anúncios para pessoas com características específicas, fazendo com que a oferta de empreendimentos chegue para usuários que possuem maior probabilidade de realizar a compra do seu produto.
Por exemplo: em empreendimentos planejados para um público da terceira idade, você pode planejar uma campanha digital voltada para pessoas com mais de 58 anos, pois esse perfil terá uma tendência maior de se interessar pelo anúncio que um jovem de 20 anos.
Por isso, uma segmentação de público em anúncios feita assertivamente permite que você impacte leads valiosos para o seu negócio, além de melhorar o retorno do investimento realizado.
Mas como atingir o público certo?
Neste artigo, você vai aprender a fazer três tipos de segmentação de público em anúncios para seu negócio. Confira!
Afinal, o que é a segmentação de público em anúncios?
A segmentação em um anúncio é a tática de escolher as características da pessoa para quem você quer mostrar seu anúncio.
Sem um direcionamento detalhado, seus anúncios podem ser mostrados para qualquer pessoa, até mesmo aquelas que não possuem interesse ou não se encaixam no seu perfil de cliente.
Criar anúncios para públicos gerais, pode fazer com que seus custos com marketing aumentarem assim como suas vendas diminuírem, podendo se caracterizar como um grande desperdício de investimento.
Principais canais na segmentação
Dentre os canais que oferecem campanhas digitais, dois canais que se destacam no marketing digital são o de Facebook Ads e o Google Ads, plataformas que permitem a segmentação do seu público de forma detalhada.
O Google Ads permite que sua empresa alcance pessoas com base no que elas são, suas afinidades e ações, o que permite melhorar os resultados de marketing. Ele oferece tipos de campanha, como a Rede de Display e as Campanhas de Vídeo, onde é possível escolher as pessoas com determinadas características para mostrar anúncios.
Já no Facebook Ads você consegue atingir usuários com determinado perfil, interesses, localização e, até mesmo, pode usar técnicas avançadas personalizar seu público e atingir pessoas que já interagiram com a sua página.
Confira as opções de segmentação:
1. Segmentação demográfica
O Google Ads possui uma segmentação demográfica para as campanhas de vídeo e rede de Display, onde você consegue impactar usuários de acordo com idade, sexo, status parental ou renda familiar.
Por exemplo: se você vende empreendimentos de alto padrão, você pode segmentar anúncios para usuários com uma renda familiar maior. Ou mesmo, se você vende um empreendimento vertical para pessoas com um filho, você consegue segmentar anúncios para usuários que tenham o status parental ‘Com filhos’.
Nos anúncios do Facebook, além da segmentação por idade e gênero, também é possível segmentar por nível de educação, status de relacionamento e profissão. Diversas imobiliárias selecionam perfis com cargos mais altos, como Diretores Executivos, CEOs e médicos para realizar anúncios de empreendimentos de alto e médio padrão.
Uma dica importante para te ajudar a entender melhor o perfil do seu público no Facebook é o uso do Audience Insights, uma ferramenta que te ajuda a verificar informações sobre pessoas que curtiram ou interagiram com a sua página.
A ferramenta fornece informações como idade, sexo, interesses e comportamentos. Você pode aproveitar esses dados para criar anúncios para pessoas com perfis semelhantes.
2. Segmentação por interesses
Chamado de segmentação por afinidade, o Google Ads permite criar anúncios para pessoas que possuem um grande interesse no tipo de produtos anunciado.
Se uma determinada pessoa pesquisa frequentemente por loteamentos, o Google entenderá que o termo é uma afinidade para o usuário e mostrará seus anúncios para ele.
Já no Facebook Ads é possível segmentar anúncios de acordo com interesses e hobbies das pessoas que deseja alcançar. Você pode inserir, por exemplo, a palavra-chave ‘imóveis’ para atingir pessoas que seguem mais páginas relacionadas ao assunto e estão mais suscetíveis a consumir seu anúncio.
3. Segmentação por localização
A segmentação por localização é interessante para atingir pessoas que vivem em determinada região. Isso é muito comum quando você percebe a tendência que, as unidades de um determinado empreendimento estão sendo vendidas para clientes que moram em regiões próximas ao produto.
Neste caso, tanto o Facebook Ads quanto o Google Ads permitem que você realize o direcionamento de anúncios para países, estados, cidades e bairros específicos. É possível usar essa permissão como oportunidade de fazer testes sobre o comportamento do seu público.
Por exemplo, se você quer saber a probabilidade de pessoas de uma cidade do interior de São Paulo comprarem um apartamento na capital, é interessante criar um anúncio focado apenas em pessoas dessa região.
E depois será o momento de analisar os resultados:
Você conseguiu gerar uma quantidade de leads satisfatória com o valor de investimento?
Os leads avançaram em seu funil de vendas?
Gerou alguma venda para o empreendimento?
Se as respostas para essas perguntas estiverem sendo positivas, você deve continuar investindo em públicos dessa localização. Caso contrário, será melhor mudar a estratégia e segmentar para outra região.
Segmente para empreendimentos de até 8 km
Se você possui um orçamento baixo para as campanhas de marketing, é recomendado que você promova anúncios focados em regiões próximas ao seu empreendimento. A distância recomendada é de atingir pessoas de até, no máximo, 8 km.
Caso a sua campanha esteja gerando poucos leads ou contatos com baixa qualidade, você pode ir ampliando, aos poucos, esse raio para 10 km ou 15 km. Com a análise e alterações, você vai garantindo melhores resultados, até que tenha a certeza que o público atingido se enquadra no perfil de compra.
4. Foque em um público que já interagiu com sua empresa
Além de todas as formas de segmentação também é possível segmentar anúncios para pessoas que interagiram com sua página, site ou produto.
No Google Ads, por exemplo, por meio do Remarketing, você consegue alcançar pessoas que já visitaram a página do seu empreendimento no site, por exemplo. Ou seja, se você está prestes a fazer um lançamento e percebe que um usuário entrou na página do produto, você pode programar anúncios de Display para ele até o dia do lançamento.
Assim, quando ele estiver navegando em sites que permitem publicidade online, ele verá seu anúncio e vai relembrar do empreendimento.
No Facebook Ads, você consegue escolher pessoas que já seguem sua página ou já interagiram de alguma forma com algum evento. Ou seja, para pessoas que visitaram sua página, que se envolveram com alguma postagem ou te enviaram algum anúncio. E assim como o Google Ads, também é possível criar anúncios para pessoas que visitaram uma página específica do seu site, com o Pixel do Facebook.
Estratégias com vídeos para empreendimentos
Uma estratégia muito usada pelo mercado imobiliário é criar vídeos de empreendimentos e veiculá-los, com objetivo de alcance e engajamento, em anúncios para públicos mais abertos.
Depois de veiculá-lo você pode criar um outro anúncio, fundo de funil, para a geração de oportunidades, e segmentar o anúncio somente para as pessoas que interagiram com esse anúncio.
Assim é possível segmentar anúncios para leads que assistiram pelo menos 50% do vídeo, por exemplo, pois mostra que o nível de interesses desses leads pelo empreendimento é maior. Por isso, esse tipo de estratégia tem mais chances de trazer leads mais qualificados.
A equipe Facilita tem a missão de te ajudar a melhorar processos e se manter atualizado sobre as mudanças do mercado imobiliário. Queremos te ajudar a facilitar seu processo de vendas com conteúdo transformador.
Olá, pessoal! Aqui é o Glauco Farnezi, e hoje quero compartilhar com vocês algumas reflexões sobre o Webinar Panorama de Vendas da Incorporação e Loteamentos 2026, que realizamos recentemente com a Brain Inteligência Estratégica, DNA de Vendas e a CUPOLA. Foi um momento bacana de troca de insights, dados e experiências que ajudam gestores comerciais a tomarem decisões mais assertivas no mercado imobiliário.
O Panorama de Vendas é um estudo detalhado, construído a partir de meses de pesquisa com gestores comerciais de incorporadoras e loteadoras de todo o Brasil. Nosso objetivo é fornecer um raio X completo do mercado, incluindo dados sobre:
Percentual de vendas no Dia D dos lançamentos;
Eficiência das equipes comerciais;
Estratégias de marketing e geração de leads;
Estruturação de processos e uso de tecnologias como CRMs e automações;
Perspectivas e planejamento para 2026.
Principais insights do Panorama
Dia D: a Champions League do mercado imobiliário Descobrimos que 64% das vendas ocorrem abaixo de 40% de unidades vendidas no Dia D, enquanto 35% ficam acima desse patamar. Isso mostra que o sucesso de um lançamento não depende apenas de esgotar o estoque imediatamente, mas de uma estratégia bem estruturada, combinando equipe, precificação e marketing.
Engajamento da equipe é determinante Nada substitui uma equipe bem preparada e motivada. Investir em treinamento, alinhamento e materiais de suporte para corretores faz toda a diferença na performance de vendas, seja em empreendimentos de alto padrão ou Minha Casa Minha Vida.
Marketing e geração de leads O Meta Ads, Facebook e Instagram lideram como principais canais de geração de leads, seguidos por indicações de clientes e plantões de vendas. A chave está em integrar dados de marketing com o CRM para melhorar a qualificação e conversão de leads.
Uso de tecnologia e automação 52% dos participantes afirmaram que automações de marketing tiveram impacto positivo nas vendas digitais. A combinação de IA, pré-qualificação e CRM permite nutrir o lead ao longo de toda a jornada, garantindo atenção e atendimento rápido, mesmo em mercados mais competitivos.
Planejamento para 2026 O estudo revelou que 35% das incorporadoras planejam explorar novos tipos de empreendimentos, enquanto 65% manterão o foco em seus produtos atuais. Além disso, a pesquisa de demanda é cada vez mais estratégica, combinando dados especializados com insights obtidos diretamente de corretores e imobiliárias.
Por que esse estudo é essencial
Se você é gestor comercial, diretor de vendas ou responsável pelo planejamento de lançamentos, o Panorama de Vendas 2026 é uma ferramenta valiosa para:
Comparar sua performance com o mercado;
Identificar gargalos no funil de vendas;
Planejar ações de marketing e pré-venda com mais eficiência;
Garantir previsibilidade e sustentabilidade financeira em seus lançamentos.
Não perca! Confira o webinar completo com todos os especialistas comentando os dados e estratégias na prática:
O mercado imobiliário brasileiro vive hoje um momento de transição. Após duas décadas de forte dependência da caderneta de poupança e do FGTS como principais fontes de funding, sinais de esgotamento começam a aparecer. No primeiro semestre de 2025, a poupança registrou uma saída líquida de R$ 49,6 bilhões, o maior saldo negativo desde 2023 e quarto ano consecutivo de desmobilizações. Para incorporadoras e loteadoras, esse cenário exige não apenas atenção, mas preparação cuidadosa para o “novo normal” que se avizinha.
Da poupança ao IPCA: a necessidade de diversificação
Historicamente, a estabilidade e o baixo custo de captação tornaram poupança e FGTS protagonistas do financiamento imobiliário. Porém, ao mesmo tempo em que essas fontes se mostram cada vez mais escassas, países com mercado mais maduro, como Chile (30 % do PIB), Tailândia (20 %), África do Sul (18 %) e México (11 %) – já contam com uma base de crédito imobiliário muito mais robusta do que os atuais 9,8 % do PIB brasileiro (dos quais apenas 6 % vêm do FGTS).
Diante desse “gap”, o Banco Central estuda um modelo de transição gradual, que reduza a retenção de recursos da poupança e estimule linhas de crédito corrigidas pelo IPCA. A proposta inclui ampliar o teto de financiamento para imóveis de até R$ 1,5 milhão e atrair investidores via fundos de investimento e securitizadoras. Trata-se, em essência, de construir um ecossistema de funding mais diversificado e resiliente, alinhado às melhores práticas internacionais.
Desafios na prática para incorporadoras e loteadoras
Para quem atua com lançamentos e vendas, esse cenário traz ao menos três desafios imediatos:
Revisão do planejamento financeiro: projeções de caixa, índices de taxas e prazos devem ser recalibrados para incorporar cenários de correção pelo IPCA.
Atualização das ferramentas de simulação: oferecer ao cliente final projeções claras, com parcelas de entrada, mensais e saldo nas chaves já ajustadas à nova correção.
Velocidade na conversão de leads: à medida que fontes tradicionais se tornem mais restritas, a eficiência no funil de vendas será crucial para não perder oportunidades.
Sem contar a necessidade de comunicar essas mudanças de forma transparente ao mercado, mantendo a confiança de investidores, parceiros e compradores.
Por que um CRM imobiliário faz toda a diferença
Num ambiente de funding em transformação, ter informação em tempo real e processos digitais integrados não é apenas um diferencial: é condição de sobrevivência. É aí que entra o CRM Facilita:
Funil Kanban personalizável Ajuste fases e status de leads conforme as novas regras de crédito, garantindo visibilidade imediata sobre onde cada oportunidade se encontra.
Simulador de propostas dinâmico Confira, em segundos, as variações de valores de entrada, parcelas mensais e saldo nas chaves sob correção IPCA. Essa agilidade torna o atendimento mais assertivo e aumenta a taxa de conversão.
Espelho Digital de Vendas Ao disponibilizar um hotsite para o corretor, você apresenta cenários de financiamento claros e personalizados, fortalecendo a argumentação de venda.
Reservas automáticas e alertas inteligentes Não deixe que leads “esfrie” por esquecimento de prazos: alertas configuráveis por etapa e status garantem ação rápida e evitam cancelamentos por expiração de reservas.
Integrações financeiras via API Conecte-se a fundos de investimento, securitizadoras e plataformas de gestão financeira, centralizando todo o processo de funding em um único painel.
Olhando adiante: preparação e proatividade
O “ponto de inflexão” no crédito imobiliário não é um evento único, mas um processo que levará meses (talvez anos) para se consolidar. Incorporadoras e loteadoras que anteciparem cenários, revisarem suas projeções e adotarem ferramentas digitais (como o CRM Facilita) terão vantagem competitiva.
Antes de qualquer lançamento, pense:
Já testei meus simuladores com correção IPCA?
Minha equipe de pré-vendas está apta a explicar as novas opções de funding?
Minha operação digital está preparada para integrar novos parceiros financeiros sem retrabalho?
Ao endereçar esses pontos, você não apenas sobrevive a essa fase de transição, mas sai na frente, conquistando mais clientes e parceiros.
Quer saber como o CRM Facilita pode ajudar sua incorporadora a navegar por esse momento histórico?
Fale com um de nossos especialistas e descubra soluções sob medida para sua operação:
O mercado de imóveis residenciais verticais vive um momento de transformação: entender onde há maior demanda, por faixa de renda, é essencial para que incorporadoras planejem lançamentos assertivos, reduzam riscos e potencializem vendas. Neste artigo, te mostrarei como você pode usar os dados do IDI Brasil para guiar sua estratégia.
1. O que é o IDI Brasil?
O Índice de Demanda Imobiliária (IDI Brasil) avalia trimestralmente a atratividade de 77 cidades para investimentos em empreendimentos verticais, segmentando-as por faixa de renda familiar. Baseado em transações reais e ponderando indicadores como demanda ativa, dinâmica econômica e oferta de terceiros, o IDI gera um score de 0,000 a 1,000 que revela, de forma objetiva, onde há maior potencial de vendas.
2. Principais tendências no 1º tri/2025
Faixa de renda
Top 5 Capitais (em ordem)
Econômico (até R$ 12 mil)
1. Curitiba (PR)
2. Fortaleza (CE)
3. São Paulo (SP)
4. Goiânia (GO)
5. Recife (PE)
Médio (R$ 12 mil a R$ 24 mil)
1. Goiânia (GO)
2. São Paulo (SP)
3. Florianópolis (SC)
4. Brasília (DF)
5. Curitiba (PR)
Fonte: IDI Brasil | Revista Exame
3. Como aplicar esses insights no seu planejamento
Seleção de mercado-alvo
Se sua incorporadora foca projetos com preço médio até R$ 12 mil/mês, as capitais do Sul e Nordeste lideram: Curitiba, Fortaleza e Recife.
Para empreendimentos no segmento médio, vale priorizar Goiânia, São Paulo e Florianópolis, onde a demanda de famílias com renda entre R$ 12 mil e R$ 24 mil está mais madura.
Alocação de budget de marketing
Direcione verbas de tráfego pago e geração de leads (Meta Ads, Google Ads) para as regiões com maior score.
Ajuste a mensagem dos anúncios: destaque preço e condições de pagamento nos mercados econômicos; realce diferenciais de acabamento e infraestrutura nos mercados médios.
Personalização do funil de vendas
No CRM Facilita, crie pipelines dedicados para cada segmento e cidade-chave, com etapas customizadas (reserva digital, proposta, contrato).
Use automações de lead scoring para qualificar rapidamente prospects de alta demanda e disparar follow-ups segmentados.
Planejamento de estoque e prazos
Em cidades com maior pressão de demanda, planeje estoques menores e ciclos de pré-lançamento mais curtos (pré-reservas exclusivas).
Nas demais, considere campanhas de “lançamento estendido” ou ofertas de last call para atrair leads antes de reduzir o burn rate do projeto.
4. O papel do CRM Facilita no seu sucesso
Com base nas tendências do IDI Brasil, o CRM Facilita potencializa seu planejamento de lançamentos ao oferecer:
Simulador de propostas integrado às tabelas digitais, ajustado por faixa de renda e localização.
Dashboards personalizados, apresentando KPIs por mercado (score IDI, conversão por etapa, tempo médio de fechamento).
Automação de follow-up via WhatsApp e e-mail, focada em grupos de alto potencial identificados pelo IDI.
5. Próximos passos
O IDI Brasil fornece um termômetro confiável da demanda por imóveis verticais em cada faixa de renda e cidade. Ao combinar esses dados com as funcionalidades avançadas do CRM Facilita, sua incorporadora ganha poder de decisão para:
Definir onde e quando lançar.
Otimizar investimentos em marketing.
Agilizar ciclos de vendas.
Pronto para transformar dados em resultados? Converse com um especialista do Facilita e descubra como nosso CRM pode ser a base do seu próximo lançamento de sucesso.
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